金蝶软件：无边界管理掀起地产商“脱水”运动

        近期，随着“二套房贷款首付款比例不得低于50%”政策的腾空出世，宏观调控对房地产行业发出了历史最强音。一系列政策“组合拳”对未来的房价调整和销量萎缩的不利影响已经初显，面对行业格局大变，管理谋变，探索房企业的内涵式增长模式将成为破局的关键。

        “改变房地产企业过去以资源为核心的粗放增长模式，房地产行业要做到无边界管理，通过创造无边界信息流，将能实现以管理与技术创新为核心的内涵式增长模式”在日前举办的“珠三角CIO论坛”上，金蝶集团高级副总裁曾良接受媒体采访时表示。

        一体化平台实现鑫苑“零库存”模式

        据曾良介绍，目前房地产企业面临的局面可谓冰火两重天，一方面国家宏观调控政策不断加强，市场竞争进一步加剧；而另一方面，房地产市场的肃清和规范的持续推进，如打击囤地，以及78户非房地产为业务央企退市的政策一出，对于资金不是很充足的民营房企来说又是个利好和希望。

        “无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，而信息化管理系统就是是实现企业管理机制、体现发展战略意图的有力保障。”鑫苑（中国）置业有限公司信息化管理中心总经理张箭表示。这家中国唯一在美国纽交所上市的民营房地产，凭借着一直致力于建立有效信息化系统，率先在国内实现了成本和财务，销售的业务一体化。并成功运营了不囤地，不捂盘，零库存，轻资产快速运作的业务模式。鑫苑对“零库存”商业模式的简单描述是：不存地，不存房子，快速销售，快速回收资金，缩短开发周期。这种模式最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。

        之所以可以做到如此快速的执行力和反应速度，和鑫苑推行的信息管理平台有直接关系。鑫苑通过IT系统固化了大量的制度、流程，将管理标准化、规范化，每开新楼盘，只要将IT系统就位，所有的岗位职责立即明确，管理者的工作效率大大提高。

        从鑫苑的信息化建设探索与实践的历程可以证明，房地产行业系统平台一体化、应用一体化是可行的。

        信息化建设助力房企成本“脱水”

        从砖头瓦砾里挤出水，这并非江湖卖艺，一直显得财大气粗的地产商们，在过去的一年内，不动声色地开始启动内部精细管理运动，首当其冲是成本管理。事实上，比确定“相关指标”更为重要的是，基础数据的收集。分析工具的应用需建立在相对完善的数据库的基础上。不然，会在关键的决策上，形成信息鸿沟。金蝶软件建筑与房地产业务部总经理周华锋的经验是，在信息化的建设上有较深积累的公司，在成本管理的控制上，具有较大优势。因为“对标”的基础就是数据的采集、分类以及分析，而依靠传统的方式搜集数据，难免会降低运行效率。

        金融危机之前，地产商几乎没怎么遇到“成长的烦恼”。以往由强劲的购买需求驱动的地产市场，在2008年演绎了一场跌宕起伏的变奏曲。之后的2009年曲调虽然重新走高，热闹的景象再次重现，但这一年里，特别是近期政策的频出还是让地产商们的资金链备受考验，股价变动之频繁也让投资者一度失去耐心。

        不过，从粗放式管理到精细化管理，并不是件讨巧的事情。那些“野蛮生长”的地产大佬在这个关键的转型期开始重视集团化管控、精益化经营，异地扩张。房地产行业要先发制人，就必须加快由以资源为核心的粗放增长模式，向以管理与技术创新为核心的内涵式增长模式的转变。例如对万科来说，2007年正式成立的成本管理部，如今整个系统有着200余人来参与成本分析、管理及监控的工作。据了解，包括万科在内的许多地产公司，都在尝试使用“成本对标”的方式，考量各项成本是否虚高。以万科为例，这家公司总结了七项关键指标，来建立自己的分析模型。从报表来看，2009年上半年，万科的管理费用和销售费用，分别下降了30%和22%。而其在2009年建立的“浪费管理”的分析模型，计划在2010年开始推行，目的是从投入到产出当中，有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，都有匹配的指标去对照及监控。

        实际上，要建立一套有效的模型来控制及优化成本并不容易。房地产企业的全生命周期管理，不仅要考虑到集团战略，经营规则的确立，还要考虑到把开发服务连接到整个链条上，并对客户进行全生命周期管理。这需要企业各部门的信息通路是开放的。

        做到无边界管理，就必须通过创造无边界信息流，通过良好的企业架构，打通企业内部上下级间的垂直边界、部门间的水平边界、企业与上下游间的外部边界以及企业跨地域的地理边界,让信息不仅能够及时流动，还能在正确的背景下信息被需要时能够安全交付给信息使用人员，创造更通畅的业务联动，达到无边界境地企业需要睿智的洞察力、更全面的互联互通和更敏捷的IT架构。

        曾良对此表示“房地产行业在高速发展与国家政策调控中面临降低和控制项目成本，更全面的互联互通和更敏捷的IT架构是管控企业运营风险的未来之路。”

        国际先进管理架构须结合中国管理模式

        曾良的另外一个身份是The Open Group组织中国分会会长，这是一个非营利协会，成立以来始终致力于促进全球商业活动业务效率的提高，积极倡导TOGAF架构促进无边界信息流，以降低跨企业新技术整合的壁垒。

        目前全球近八成福布斯50强企业正采用其推广TOGAF架构，面对推动TOGAF架构在中国企业，帮助中国企业实现无边界信息流，曾良表示任重而道远：“中国企业管理不能按照外国的既定模式既定理论衡量，必须结合本土实际寻求适合自己的生存发展。我们谈中国企业技术创新、自由知识产权，下一步我们谈如何创新管理模式和手段，TOGAF架构的引入必须结合中国管理模式，才能让中国企业真正走向全球化，使中国管理模式在全球崛起。”