房地产行业的十年数字化反乌托邦之路：下一步将走向何处？

至顶网CIO与CTO频道 01月27日 编译：技术突破并不一定总能带来积极的变化。几个月之前，曾有一篇题为《数字化反乌托邦：算法对穷人的惩罚》的文章，概述了技术成果对于极弱势群体产生负面影响的强大能力。而这不禁令我想到，技术创新在房地产行业是否也在扮演着同样的角色？

随着新成就的出现，一系列新的问题往往也会伴生而来。大部分演化发展虽然确实遵循人类道德，但一小撮“坏分子”确实可能表现出诸如贪婪等在内的不道德特征，从而引发前所未有的独特欺诈活动。在房地产领域，数字化转型所带来的潜在风险，自然也遵循同样的历史规律。例如，恶意人士可能会窃取当前财产的所有权；或者在购买房屋的过程中，我们的预付款也许会不翼而飞。没想到吧？是的，对大多数人来说，除非问题实际出现，否则我们永远不会把自己跟这些破事联系起来。

科技进步中的光明一面

创新成果中往往涉及新的思维或者创新思想，而其最终目标则在于改进现有状况。当企业家拥抱更大的不确定性、开箱即用思维以及实验性举措之后，新的出色产品就会出现在全世界面前。

根据一篇关于科技投资者Ramy Adeeb的采访文章，房地产在之前几年一直被企业家及投资机构所广泛忽略。这主要是因为房地产属于既“过时”又“毫无性感风韵”的传统行业之一。但是，Adeeb指出，利用技术改善房地产业务很可能成为即将到来的“第三波”风潮。而且需要强调的是，尽管房地产行业向来疏于创新，但这一切已经在过去十年中悄然发生着变化。

首先以Gary Gold为例（希尔顿&海兰德公司执行副总裁，曾参与多笔有趣的房产交易，包括美国最昂贵的豪宅），他表示房地产交易流程在十年之前只需要3到4页文书就能搞定，但如今每笔交易的对应文书已经达成3到4英寸厚——大多数购房者甚至根本没有耐心读完。Gary Gold认为，这十年当中房地产领域最重要的突破在于电子签名——电子签名解决方案的普及，使得交易各方能够更快处理大量文书资料。以DocuSign为代表的电子签名技术也得到全国房地产经纪人协会（NAR）的支持，并被各行业参与者（包括经纪人与代理商）广泛用于处理电子交易协议。

数字化签名技术的核心诉求，在于帮助购房者避免在处理交易文件时浪费大量宝贵时间、纸张以及精力。从这个意义上讲，美国民众相当幸运，毕竟直到现在日本及迪拜等多个国家仍未在房地产交易领域采用电子签名方案。

其他互联网创新也给房地产行业带来不少明确优势。人们可以在线浏览物业平台，例如MLS、美国的Zillow、英国的Zoopla以及法国的Seloger，这一切都让本地房产市场的透明度更上一层楼。

数字化是否在银行流水或者交流流程等方面给购房者增加压力？

不久之前，我曾与HomeServices of America公司首席执行官兼Berkshire Hathaway HomeServices董事长Gino Blefari就房地产市场的潜在衰退问题进行过交流。在讨论当中，Gino问我“你知道1998年，全美卖出了多少套房屋吗？虽然过去十年以来，美国新建房屋超过2000万套，但销售数字与1998年相比并没有什么显著增长。”因此，房地产市场的销售量一直相当稳定（大约500万套房屋），并随着人口总量的增长而适度提升。换句话说，数字化与创新并未给房地产这一资产类别的流动性带来重大变化，而房地产的价格水平或者说购房者的负担强度也没有太大波动。目前，房地产总价当中，仍有10%被用于支付交易费用以及房屋的销售准备服务（不包括修缮费用）。

数字化不仅没能给房地产的流动性带来积极影响，反而让黑客们掌握了轻松窃取财产与大笔款项的能力。对于黑客来说，总值高达280万亿美元的房地产市场可谓一片蕴藏无数机遇的沃土。MLS与Zillow等平台上极为透明的交易清单，使得黑客们能够轻松找到那些毫无戒心的受害者们的细节信息。此外，交易文档的数字化（包括电子签名、Google Drive云存储以及电子邮件的大量使用）也让黑客入侵与欺诈活动成为可能，并最终带来高达数百万美元的经济损失。

房地产诈骗、欺诈与贿赂

网络欺诈已然成为现代数字世界中的最大难题之一。根据FBI互联网犯罪投诉中心的说法，网络犯罪目前构成一个涉及数十亿美元的大挑战，并给整个房地产市场带来严重影响。自2016年以来，电子邮件电汇欺诈已经使企业及个人购房者蒙受高达260亿美元损失。而这一切仅仅只是冰山一角，FBI方面估计实际得到上报的电汇欺诈案件仅占全部案件中的12%到15%。从2015年到2017年，房地产诈骗活动增加了1100%，这也让我们切实意识到房地产专家以及购房者在安全方面存在着重大软肋。

先来看典型的电汇欺诈方案：某个黑客从MLS或者Zillow掌握了房地产代理商的电子邮件信息，随后通过邮件通信或者浏览Google Drive、Dropbox等云存储服务中的公开交易数据链接密切紧迫交易进度，获取与交易相关的更多详尽内容。不少人甚至怀疑，目前有业内人士在监守自盗，配合黑客获取交易数据。在交易当天，骗子会伪装成结算代理或者产权公司方面的工作人员，使用伪造的电子邮件地址发出带有错误付款说明的邮件。有时候，黑客会将这类误导信息发送给代理商，再由代理商将其转发给客户——最终的结果就是，购房款被汇到了错误的账户当中。

另一类案例则是产权欺诈，而且在99%的案例中都不受产权保险的保护。房地产正逐步成为一种数字资产，其中的所有权证明以数据库记录的形式——而非传统实体文件或者实体住宅证明的形式——存在。因此，这套现有框架使黑客有机会以数字方式访问财产所有权信息，甚至在极端条件下入侵产权登记处并执行所有权的非法转让。在美国，黑客往往能够顺利转让那些原持有人身故、且没有继承人的个人财产，且此类行业通常不会得到任何注意。在发展中国家，恶意人士则可以贿赂IT专家以获取对财产登记信息的全面访问权限。以此为基础，他们同样可以完成对财产所有权的转移。例如，保加利亚的房产登记处就曾在2019年陷入瘫痪；根据官方资料，部分数据可能遭到篡改，且没有备份可供参考。遗憾的是，这类案件中的受害者很难在法庭上得到支持。虽然有些人设法获得了正义的判决，但大多数案件——特别是与已故人士相关的案件，最终往往只能不了了之。

此外，对存储有敏感数据的美国各县级操作系统开展攻击，也开始成为新的常态。近期巴尔的摩遭遇的勒索软件攻击只是其中一例，这再次凸显出现代数字框架中的固有安全缺陷。

2019年，我询问了多位采用数字化技术的美国房产经纪人，希望了解他们是否对可能发生的网络攻击事件感到担忧。不出所料，大多数受访者的回答都是肯定的。

房地产领域中的隐私问题

企业滥用消费者数据早已不是什么新鲜消息。在房地产领域，房地产经纪人与消费者也一直对这类问题心存怨气。部分房地产经纪人直接批评Zillow等企业对于用户数据的粗暴控制。一部分房主信息甚至被摆在InfoUSA等网站上公开交易。

令人恐惧的是，在美国几乎任何人都可以通过在某些网站上查找家庭住址的方式获取住户姓名、电话号码以及电子邮件地址等信息。尽管此类搜索算法能够帮助房地产经纪人们快速找到潜在客户，但这种对私人信息的公开披露显然不符合隐私保护理念。

好在最近加利福尼亚州已经通过《加州消费者隐私法案》，消费者将因此对个人数据拥有更强的控制权。如果一切顺利推进，那么相信未来的市场动态也将有所变化。在之前的文章中，我也曾分享过一系列关于如何控制数据，以及如何利用数据验证与存储帮助房地产从业者拓展收入来源的想法。总而言之，办法总比问题多，相信形势会向好的方向发展。

接下来会怎样？

由于存在欺诈风险，NAR方面强烈建议其140万名会员选择高安全性的技术解决方案，同时避免在交易执行过程中使用电子邮件。实际上，该组织的官方网站明确指出“永远不要信任通过电子邮件发来的汇款说明。”

网络风险的情况在未来一段时间，也有可能迎来改善。越来越多的市场参与者，包括美国NAR，开始意识到需要出台新的协议以解决当前房地产行业面临的数字化反乌托邦难题。NAR首席执行官Bob Goldberg表示，“NAR坚定地致力于进一步开发能够保障房地产交易安全以及各方利益的技术方案。”

区块链与去中心化治理、AI型工具、对象与语音识别技术以及VR与AR等创新成果的普及，也将在未来给房地产带来新一波变革浪潮。

面向互联网、在线社区以及交易流程，新的去中心化管理方案将不断发展成熟。在目前的财产所有权框架背景下，分布式分类账正凭借着不可变记录这一王牌证明自身效果与效率，并在美国多个州的法院中得到认可。这种不可变性，源自区块链技术最本质的去中心化特性。技术驱动型房产经济企业Realty One Group首席执行官Kuba Jewgieniew表示，“区块链将为我们整个房地产行业带来简化且安全的交易流程，特别是极大改善产权与结算服务中的方方面面。”

尽管不少人对于区块链技术仍抱有怀疑态度，但没人能忽视这项技术在房地产领域表现出的潜在以及实际应用前景。如果大家关注技术话题，就会发现去中心化互联网已经成为HBO出品的《硅谷》剧集在最近两季中最关注的话题。此外，Facebook掌门人Mark Zuckerberg也将去中心化治理列为2020年以及接下来十年中的长期发展目标之一。来自美国Round HillVentures公司、长期关注房产科技的风险投资人Arnie Sriskandarajah在交流中指出，“区块链技术仍处于尊重阶段，但我们已经看到其在行业中的无穷潜力。特别是在房地产交易方式领域，它有望为租赁以及销售交易带来巨大促进。”

众多房地产市场参与者们认为，区块链技术是一种能够帮助该行业填补网络信任缺口的理想解决方案。目前，建立“可信”体系的关键，就在于将区块链作为算法以及编程语言中的重要组成部分。

除了利用基于区块链的智能合约实现不可变记录与条款自动执行之外，AI技术培训的引入也能进一步提升交易流程的自动化水平。例如，机器学习可以帮助从业者快速发现交易中的文档规范错误，也有部分初创企业在探索利用图像识别技术快速评估房屋价格。目前的AI已经能够确定房屋内部结构，并通过算法立即分析当前房产估价。技术驱动型房产经纪公司Compass就在开发自己的AI工具。Kuba Jewgieniew甚至坦言，“AI技术已经成为房地产行业的必备工具。”

但是，新兴技术的进步是否会给房地产行业带来新的网络问题？我们暂时恐怕还无法给出明确的答案。不过从积极的角度来看，Gino Blefari认为“我们正努力减轻购房者在处理交易流程中承受的压力。”毕竟，购房是个人一生当中最重要的交易之一，而无数技术驱动型创新者正在努力为消费者提供更好的体验——未来可期，让我们拭目以待！